“送露台,送自建房”其實是送違建,看看“贈送面積”的這些坑
2020-10-13 15:53
來源: 北京日報

“送露台,送自建房”其實是送違建,看看“贈送面積”的這些坑

人工智能朗讀:

北京日報2020年10月13日訊 “房屋滿五年帶自建”“贈送16平方米自建房”……在二手房交易平台上,總有一些帶有“自建”“贈送面積”等字眼的房子吸引着買家的眼球。

在買房者看來,房屋自建的部分不算在房本面積當中,“買到就是賺到”。而中介也很樂意接收這樣的房源,因為它比普通房子更好賣。買賣雙方似乎都忽略了自建背後的違建實質以及拆除風險,反而認為房子帶違建是一種優勢和賣點。

案例

一層帶花園實為違建房

位於大興黃村火車站附近的車站北里小區,是一個建成於1995年的老小區。近段時間,市民武先生在搜索二手房信息時,瞧上了這裏的一套房子,準備買來給父母住。除了相對便宜的價格,這套房子更讓武先生動心的一點,在於宣傳語中的“一層帶花園”。因為父母腿腳都不太利索,一層的房子更能方便二老進出。又因為父親有種點東西的愛好,帶一個花園,能讓老人家平時的生活多點樂趣。

除了帶花園,在中介的宣傳信息上,還寫着附送“16平方米的自建房”,這部分面積是不算在整套房子60平方米的房本面積當中的。“房本60平方米,還送16平方米自建,不是相當於多出四分之一的面積嗎?”想到這裏,武先生越來越覺得自己發現了一個大便宜。

在找房之前,武先生了解過有開發商把花園贈送給一層業主使用的情況,也見過有人會在花園裏蓋出一間房子當儲物間。在武先生的設想之中,車站北里這套房子的自建房應該也是類似的情況。可到現場看房之後,武先生有點不敢相信自己的眼睛。在房屋最南側的門外確實有一片區域,但只是胡亂堆放着雜物,四周則被牆壁封了起來。據中介介紹,這片雜物堆放區就是宣傳裏説的花園。而連接着雜物堆放區的房間,竟然就是自建房,根本不是武先生設想中“大花園裏蓋着自建房”的景象。

武先生跟中介仔細詢問才知道,原來房主是把原本的房屋南牆拆掉,向外拓出了十幾平方米的區域,並把這片區域整體用牆封了起來,還在其中分出了一個房間和一個被稱作“花園”的雜物間。從內部裝潢上看,根本看不出其中的一間屋子是拓出來的自建區域。

沒想到自己心心念唸的花園,竟然是房主自己違建出來的,根本不是什麼開發商贈送使用的區域,武先生一下子心涼了半截。再想到這種和原房屋打通的自建房,如果被發現並拆除,甚至都不知道該如何把房子恢復原樣,武先生最終還是放棄了買房的念頭。

中介

避談風險點支招如何改

除了在一層建違建,還有賣家在頂層上做文章。在芍藥居北里,買房人胡鑫通過中介得知,這裏就有兩套頂層“送露台”的房子。100平方米左右的房本面積,“贈送”的露台竟然有30平方米,聽起來很是誘人。

現場看房時,胡鑫發現這兩套房子對露台的改造各不相同。其中一家用的是塑鋼窗户,把露台圍成了一個陽光房。而另一家的露台則完全用水泥把四周和頂部封了起來,從外觀上看,已經完全看不出原先露台的樣子。

根據北京市規自委的相關規定,規劃用作露台的區域,是不能超規劃變成房間的,也就是説這兩套房子對露台的改造都屬於違建範疇。但中介在宣傳時,絲毫沒有提及違建可能被拆除的隱患,只是一味宣傳露台“不算在房本面積當中”、“免費贈送”,好像房子有違建變成了一種優勢。

這兩套房子都位於老式板樓的七樓,樓內沒有電梯。看到胡鑫有些猶豫,中介還給胡鑫提了點房子的後續改造建議。在七樓,同樓層沒有其他户,只有一扇房門。中介稱,如果胡鑫買下來想出租,可以在樓道牆壁再開一扇門。牆壁的另外一側就是露台,開了門之後,露台跟主體房屋就形成了兩個不同的區域,租的時候也可以把露台當成單間出租,價格更高。而如果胡鑫對陽光房不滿意,也可以按照另一家的改造方式,把露台拿實體牆壁完全封起來。

調查

違規宣傳多違建“更好賣”

記者查詢發現,在二手房交易平台上,存在着不少把違建當作宣傳賣點的情況,涉及違建的關鍵信息則替換成了其他字眼。在其中一家網站輸入“自建”,會彈出上百條售房信息,標題裏包括“板樓一層帶自建”“一層帶自建陽光房”等等。而在另一家網站上輸入“自建”,只會顯示出一套房源,但如果換成“贈送面積”,則會彈出77條售房信息。

除了在標題上打擦邊球,在中介提供的具體房屋信息中,也存在淡化違建概念、誤導買房人的情況。比如在中介給武先生提供的户型圖上,可以看到南側有一個13平方米的多功能間和一個6.7平方米的花園,這兩個區域都是房主自建的部分。而在胡鑫拿到的户型圖上,露台同樣跟原本的房屋畫在了一起。對於房主自建的部分,宣傳圖中根本就沒有相應的區分或提示,買房人很容易認為這就是房屋原本的户型圖。而真正的原始户型圖,中介卻提供不出來。

對於帶有違建的房屋,一些中介的銷售人員不但沒有“避而遠之”,反而很樂意地承擔起了房屋的銷售工作。記者以有一套帶“自建”的房子想賣為由諮詢了某中介,工作人員首先詢問了自建部分有沒有相應規劃審批,在得到否定答覆後,依然表示可以幫忙賣,甚至表示這種房子“更好賣”。“比沒自建的肯定好賣呀。咱們有自建面積就大了,但是計算房價的面積不變,等於花更少的錢買了更大的房子。”

房子涉及到違建,會不會在走交易手續時出現障礙?對此中介打起了包票:“肯定沒問題!我前段時間剛賣過一套,直接去繳費過户就行了,沒人查。”

專家提示

交易後遇拆除只能自吞苦果

帶有“自建部分”的房屋,真的如中介所言,在買賣過程中不會遇到問題嗎?北京市住建委迴應稱,如果房屋被有關部門認定存在違建,在違建拆除之前,房屋是不能完成二手房的交易和過户的。

買房人如何判斷房屋是否有違建?記者向負責違建認定的北京市規自委進行了諮詢。工作人員提供了一種最簡單的辦法,就是看房屋的現狀是否能與不動產登記證上的附圖對應。如果存在對應不上的部分,就會被認定是違建。買房人如果想要查詢房屋的原始規劃,可以在規自委的網站上申請信息公開。

在採訪過程中,也有中介也提到了有違建的房屋不能交易,所以“能交易的房屋就意味着不存在違建問題”。對於這種説法,住建委迴應,在樓房二手房交易和過户的過程中,一般不會有現場查驗房屋現狀的環節,所以會存在“房屋有違建但未被發現”的情況。在這種情況下,二手房是有可能完成交易和過户的。“但不是説能交易、能過户的房子就不存在違建,只是還沒有被發現和認定而已。如果規劃部門認定房屋有違建,最終還是要拆除的。”

如果賣房人在賣房時隱瞞了違建的事實,或是稱“自建部分經過了政府認定,不會拆”,但房屋交易後還是發生了違建被拆除的情況,買房人能否向賣方申請賠償?北京嶽成律師事務所律師郝亮亮提示,在交易過程中,買賣雙方一般只會在口頭上約定與自建部分相關的內容,不會在合同裏明確體現。所以如果發生自建部分被認定為違建導致拆除的情況,買方很難舉證去要求賣方進行賠償。

而即使在合同裏寫明瞭“附贈自建”的內容,在違建拆除時,買方也很有可能要“自吞苦果”,因為沒有證據證明買方針對自建部分支付了相應的價款,損失也就無從界定。

郝亮亮認為,因為違建的買賣本來就不合法,中介平台把自建當作賣點的行為更應該受到嚴格監管。至於買房者,不能一味聽信中介的“忽悠”,而是應該在購買房屋之前盡到審查的義務,對房屋是否存在違建有一個基本的瞭解。“更不能因為看重了自建而去買房,自建部分的使用權是得不到保障的。”(記者莫凡

[編輯:陳蘇雅]